بازار مسکن، همچنان درگیر بحران‌هایی چندلایه است؛ بحرانی که ریشه‌های آن نه‌تنها در سیاست‌گذاری‌های متزلزل، بلکه در افزایش بی‌سابقه هزینه‌های ساخت‌وساز و نوسانات قیمت مصالح به‌ویژه آهن‌آلات نهفته است. رکود در معاملات، کاهش قدرت خرید خانوارها و فرار سرمایه‌گذاران از پروژه‌های ساختمانی، همگی نشان‌دهنده فضای بی‌اعتماد و غیرقابل پیش‌بینی حاکم بر این بازار است.
سازندگان در بن‌بست؛ مصالح گران، پروژه‌ها نیمه‌تمام
افزایش قیمت مقاطع فولادی مانند قیمت تیرآهن، میلگرد و ورق، هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز را به‌شدت بالا برده است. این رشد در شرایطی رخ داده که تقاضا برای خرید مسکن به‌دلیل کاهش قدرت خرید، در کم‌ترین سطح سال‌های اخیر قرار دارد. به‌عبارت دیگر، از یک‌سو سازندگان با گرانی مصالح روبه‌رو هستند، و از سوی دیگر، خریداران با جیب خالی، توان پاسخگویی به قیمت‌های جدید را ندارند.
طبق برآوردها، هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در برخی مناطق تهران به بیش از ۵۰ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که حتی تسهیلات بانکی نمی‌تواند بخشی از این هزینه را جبران کند. در چنین فضایی، ساخت‌وسازهای جدید یا متوقف شده‌اند یا با ریسک‌های مالی بسیار بالا همراهند.
معادله‌ای که حل نمی‌شود: تقاضا هست، اما قدرت خرید نیست
بازار مسکن ایران با پدیده‌ای به نام “تقاضای غیرموثر” مواجه است. یعنی افراد زیادی به خانه نیاز دارند، اما توان خرید ندارند. رشد قیمت مسکن در دو سال گذشته بیش از ۸۰ درصد بوده، در حالی که درآمد خانوارها کمتر از ۳۰ درصد افزایش یافته است. این شکاف عمیق، باعث شده سهم خانوارها از خرید مسکن به‌صورت نقدی یا با وام، به‌شدت کاهش یابد. همین مسئله، بازار را به سمتی سوق داده که یا خرید و فروش به‌صورت تهاتری انجام شود، یا سرمایه‌ها به سمت بازارهای موازی نظیر طلا و ارز مهاجرت کنند.
مصالح ساختمانی، متهم ردیف اول افزایش قیمت‌ها
در میان عوامل موثر بر بحران کنونی بازار مسکن، نمی‌توان از نقش قیمت مصالح ساختمانی، به‌خصوص قیمت آهن‌آلات غافل شد. تیرآهن، پروفیل، میلگرد و سایر محصولات فولادی نه‌تنها در تامین سخت‌تر شده‌اند، بلکه قیمت آن‌ها نیز نوسان شدیدی داشته است. بسیاری از سازندگان کوچک‌مقیاس، توان خرید نقدی این مقاطع را ندارند و از طرف دیگر، بانک‌ها نیز حاضر به تأمین مالی پروژه‌های پرریسک نیستند.
نوسان شدید بازار آهن‌آلات موجب شده پیمانکاران و انبوه‌سازان به‌جای قیمت‌گذاری براساس هزینه واقعی، پروژه‌ها را براساس پیش‌بینی نرخ ارز یا انتظارات تورمی قیمت‌گذاری کنند؛ موضوعی که باعث افزایش بی‌منطق قیمت نهایی واحدهای مسکونی و تشدید رکود شده است.
ناکارآمدی سیاست‌های دولتی؛ وعده زیاد، خروجی کم
اگرچه دولت با طرح‌هایی مانند ملی مسکن به میدان آمده، اما عملکرد آن‌ها فاصله زیادی با اهداف اعلام‌شده دارد. کمبود منابع مالی، تأخیر در تخصیص زمین، و ضعف در هماهنگی بین نهادهای اجرایی، باعث شده این طرح‌ها نتوانند پاسخگوی تقاضای واقعی باشند.
از سوی دیگر، ورود دولت به حوزه قیمت‌گذاری برخی مصالح ساختمانی یا تعیین نرخ برای مقاطع فولادی، نه تنها به بهبود اوضاع کمک نکرده، بلکه باعث تشدید بی‌اعتمادی میان فعالان صنعت ساختمان شده است. در واقع، دولت نه توان سرمایه‌گذاری مستقیم را دارد، و نه ابزارهای لازم برای مدیریت بازار را به‌صورت مؤثر به‌کار گرفته است.
بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران، سیگنال واضح رکود
در شرایطی که هیچ تضمینی برای ثبات سیاست‌ها، قیمت مصالح یا دسترسی به تسهیلات وجود ندارد، بسیاری از سرمایه‌گذاران از ورود به پروژه‌های ساختمانی خودداری می‌کنند. ریسک‌های اقتصادی، بی‌ثباتی نرخ ارز، مالیات‌های متغیر، و آینده نامشخص طرح‌های حمایتی دولت، همه باعث شده‌اند پروژه‌های جدید تنها با سرمایه‌گذاران ریسک‌پذیر پیش بروند.
در همین حال، پروژه‌های نیمه‌تمام نیز در معرض توقف یا کاهش کیفیت قرار دارند، زیرا بودجه اولیه بر مبنای قیمت‌های پایین‌تر بسته شده، اما در میانه مسیر با جهش قیمت مصالح مواجه شده‌اند. این سناریو، در حال تبدیل شدن به بحران کیفیت در بازار مسکن است.
چه باید کرد؟ اصلاح سیاست، کنترل مصالح، حمایت هدفمند
خروج بازار از این وضعیت، نیازمند نگاهی متفاوت است. تمرکز سیاست‌گذاران باید از وعده‌های بلندپروازانه به اقدامات عملی تغییر یابد. تسهیل فرآیندهای صدور مجوز ساخت، ارائه تسهیلات بانکی هدفمند، حمایت از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و ایجاد سازوکارهای شفاف برای پیش‌بینی و تثبیت قیمت مصالح، می‌تواند بخشی از این بحران را مهار کند.
به‌ویژه در حوزه فولاد، استفاده از ابزارهای مالی نوین مانند قراردادهای سلف یا بورس کالا برای کنترل قیمت و تضمین تأمین مستمر، یکی از راهکارهای مؤثر است که می‌تواند ریسک سازندگان را کاهش دهد و از جهش‌های غیرقابل پیش‌بینی جلوگیری کند.
نتیجه‌گیری: بازار مسکن زیر فشار آهن‌آلات و سیاست‌گذاری ناقص
بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ با وضعیت ویژه‌ای روبه‌روست. از یک‌سو نیاز واقعی جامعه به مسکن، به‌شدت بالاست و از سوی دیگر، بحران تامین مصالح و قیمت آهن‌آلات، زنجیره تولید را مختل کرده است. ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی و بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران، بر این بحران افزوده و خروج از آن، نیازمند تصمیماتی جسورانه، هم‌راستا با واقعیت بازار و با مشارکت بخش خصوصی است. بدون اصلاح بنیادین در ساختار سیاست‌گذاری، بهبود پایدار در بازار مسکن ممکن نیست؛ به‌ویژه اگر قیمت مقاطع فولادی همچنان در مسیر صعودی باقی بماند.
